1. 신혼희망타운(신희타) 정보
신혼희망타운은 2018년부터 국토교통부의 주거복지로드맵에 따라 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 신혼부부, 예비신혼부부 특화형 공공주택으로, 교통과 교육 여건 등을 최우선으로 고려하여 건설 및 공급되고 있습니다.
주변 시세의 60%~70% 가격으로 분양하며, 1.3%의 고정 금리 대출, 투기과열지구여도 4억원까지 70% LTV 적용 등의 장점이 있으나, 46형(46㎡), 55형(55㎡)의 작은 평수만을 공급한다는 것과 소득 기준이 타이트하고, 주택 매매 및 대출 만기 시 시세 차익을 대출 기간 및 자녀수에 따라 10% ~ 50% 까지 환수한다는 단점으로 수요자들에게 외면 받아왔습니다.
이러한 단점으로 일부 신혼희망타운 단지는 1,000만원대 계약금 정액제와 중도금을 없애는 등의 조건을 내걸기도 했습니다.
그러나 최근 대출 금리가 7%대까지 치솟으면서 다시 주목을 받고 있습니다.
또한 지난 3월 국토부에서 '공공주택 업무처리지침' 개정을 통해 신혼희망타운 면적을 전용 60㎡ 이하로 제한한 규정을 삭제하여 공공분양주택의 면적 규정인 전용 85㎡ 이하로 공급이 가능해져서 30평대 국민평수의 신혼희망타운도 기대해볼 수 있게 되었습니다.
다만 공급평수가 커지게 되면 분양가가 올라가게 되어 신혼희망타운 전용 대출의 4억원 한도 외에 추가적인 자금 조달이 필요할 것으로 보이며, 윤석열 정부의 신규 주택공급인 '청년원가주택', '역세권 첫집' 정책 도입에 따라 변경되는 부분이 많을 것으로 보입니다.
2022년 수도권에서 공급 예정인 신혼희망타운 지구는 총 6곳(3207가구) 입니다.
2. 신혼희망타운 자격 조건, 소득 기준, 선정 방법
신혼희망타운은 크게 분양형과 임대형으로 나뉩니다.
기본 신청자격은 혼인기간 7년 이내 또는 6세 이하 자녀를 둔 무주택 신혼부부 및 예비신혼부부, 6세 이하의 자녀가 있는 한부모 가족이며, 분양형은 가점제, 임대형은 추첨제로 공급되고 있습니다.
신혼희망타운은 공급지역과 주변 시세 대비 분양가에 따라 전매제한은 최대 10년, 의무거주기간은 최대 5년이 주어집니다.
- 분양형
분양형의 소득기준은 3인 가구당 월평균 120% 이하, 맞벌이의 경우 월평균 130% 이하로 각각 월소득액 807만원, 869만원 입니다.
다만 소득 조건이 가점으로 들어가기 때문에 (70%이하 3점, 100%이하 2점, 130%이하 1점) 소득 조건이 매우 타이트 합니다.
선정방법은 가점제로, 1단계로 공급 물량의 30%를 혼인 기간, 자녀 나이, 가구 소득, 해당 시·도 연속거주기간, 주택청약종합저축 납입 횟수를 기준으로 우선 선정하고, 나머지 70% 물량을 1단계 낙첨자를 포함하여 미성년자수, 무주택기간 등의 조건으로 선정합니다.
동점자 발생 시 추첨으로 선정합니다.
- 임대형
임대형은 분양형에 비해 소득기준과 총 자산기준, 자동차 가액 기준이 조금 더 타이트 합니다.
선정방법은 1순위, 2순위, 3순위 조건별 추첨제 입니다.
흔히 신혼부부 특별공급과 많이 비교되는데, 주요 차이점은 아래와 같습니다.
3. 신혼희망타운 전용 모기지 대출
신혼희망타운은 분양가가 자산 기준인 3억 300만원 이상일 경우 전용 모기지 대출을 30% 이상 필수로 이용해야 합니다.
(3억 300만원 이하일 경우 일반 주담대 실행이 가능합니다.)
분양형의 경우 1.3% 고정 금리, 투기과열지구 상관 없이 LTV 최대 70% 적용 (4억원 한도), 최장 30년 대출 등의 장점이 있으나 추후 대출 기간과 자녀수에 따라 매매 차익의 10%~50%를 기금과 공유해야하는 환매조건부 대출입니다.
금리 또한 현재 1.3%지만 버팀목대출 금리를 기준으로 산정하기 때문에 추후 변경될 수 있습니다.
매매 차익에 대한 수익 공유 조건은 아래 표와 같습니다.
이때 주의해야할 점은, 대출 기간은 20년 또는 30년 두 가지만 선택 가능이며, 아래 대출 기간 예시는 중도 상환, 대출 완납, 주택 매매 시점을 기준으로 (즉, 수익 정산 시점) 확인하시면 됩니다.
ex) 대출 기간 30년 선택, 14년에 주택 매각 혹은 대출 완납 (중도 상환) 했을 경우, 아래 표의 대출 기간 14년 행을 확인하시면 됩니다. (1년에 수익 공유 비율 2%씩 감소)
대출 만기 시에는 만기 시점을 기준으로 시세 차익에 대한 환수가 이루어지기 때문에, 평생 실거주인 경우에도 만기 시점에 시세 차익에 대한 공유 비율만큼 추가적인 자금 마련이 필요합니다.
대출기간이 짧을수록, 자녀 수가 적을수록 수익 공유 비율이 커지므로 무자녀를 계획 중이거나 전매 제한 기간만 채우고 매도할 계획의 경우 조건이 매우 불리합니다.
또한, 중도 상환은 전액 상환만 가능하고, 입주자가 감정평가비용을 지불해야하며 중도 상환 시점이 곧 수익 정산 시점이 되기 때문에 일반 주담대로 변경하거나 전세로 내놓는 게 매우 어렵습니다.
따라서 중도 상환의 경우 전매제한 기간 이후 집 값이 떨어져 손실 중이거나 별로 오르지 않았을 경우에만 실행하는 것이 바람직해 보입니다. (사실상 비현실적으로 보입니다.)
실제로 최근 20년 전국 아파트 매매 가격 상승률을 적용해 금리 1.3%의 신혼희망타운 전용 대출과 금리 2.4%의 디딤돌 대출을 비교했을 경우 신혼희망타운의 전용 대출 조건이 매우 불리하다는 것을 확인할 수 있습니다.
(위례 신혼희망타운 A3-3b 55형 분양가 : 약 4.45억)
다만 디딤돌 대출의 경우 소득 조건도 부부 합산 연소득 6천만원으로 까다로우며, 주택 가격 5억원 이하, 신혼부부 기준 대출한도 2.7억원이라는 조건이 있기 때문에 현재 전국 아파트 시세 기준으로 실행 가능한 아파트 찾기가 어려워 보입니다.
만약 현재 7%의 주담대 금리를 기준으로 계산하면 30년 기준 총 이자가 약 2.6억이기 때문에 현 시점에서 대출 능력, 자녀 계획, 주택 가격 전망 및 위치 등을 잘 고려한다면 신혼희망타운도 충분히 선택해 볼 수 있다고 생각합니다.
대출 안내 사이트 : https://nhuf.molit.go.kr/FP/FP05/FP0503/FP05030701.jsp
주택도시기금
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4. 신혼희망타운 공급 평형 및 구조
신혼희망타운은 현재 46형(14평), 55형(17평) 두가지 모델을 공급하고 있으며, 거실-침실 확장 및 가전, 가구 공급 등의 옵션을 선택할 수 있습니다.
최근 국토부에서 개정을 통해 신혼희망타운 면적을 전용 60㎡ 이하로 제한한 규정을 삭제했기 때문에 30평대 평수도 추후 공급이 가능하나, 아직 실제 적용 여부는 불투명한 상황입니다.
- 46형 (14평)
- 55형 (17평)
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